Rauchwarnmelder in Bayern

I. Gesetzliche Grundlage

Nach Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind Wohnungen bis spätestens 31.12.2017 mit Rauchwarnmeldern  auszustatten bzw. nachzurüsten.
Weiter schreibt das Gesetz vor, dass in Schlafräumen, Kinderzimmern sowie Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, mindestens 1  Rauchwarnmelder angebracht werden muss.
Ausgenommen sind also z. B. Bäder und Küchen, da dort sowieso viel Dampf entsteht und es daher nach der gesetzlichen Konzeption keines Rauchwarnmelders bedarf.
Die gesetzliche Regelung gilt uneingeschränkt für eigengenutzte Wohnimmobilien und für fremdgenutzte, also insbesondere vermietete, Wohnimmobilien.

II. Produktvorgaben

Den Mindeststandard für einen Rauchwarnmelder gibt die DIN EN 14604 vor. Danach muss die Alarmierung durch einen Alarmton mit mindestens 85 dB (A) in 3 Meter Entfernung erfolgen. Darüber hinaus muss mindestens 30 Tage vor dem notwendigen Batteriewechsel ein wiederkehrendes Warnsignal ertönen, und es muss ein Testknopf zur Funktionsüberprüfung vorhanden sein. Die praktischen Erfahrungen in der Vergangenheit haben gezeigt, dass es empfiehlt, Geräte zu verwenden, die über die Mindeststandards weitere  Ausstattungsmerkmale wie folgt aufweisen:

• CE-Kennzeichnung mit einem Hinweis auf die DIN EN 14604
• Mindestlebensdauer von 10 Jahren
• „Q“- Qualitätszeichen, welches entweder vom VdS oder vom TÜV-KRIWAN erteilt wurde

III. Installationspflicht

Die Installationspflicht trifft in Bayern in jedem Fall den Wohnungseigentümer, auch bei fremdgenutzten Wohnungen.
Gleiches gilt für den Austausch nicht mehr funktionstüchtiger Rauchwarnmelder durch neue Geräte.

IV. Betriebsbereitschaft

Die Überprüfung der Betriebsbereitschaft (einmal pro Jahr) trifft hingegen grundsätzlich den tatsächlichen Wohnungsnutzer, also bei  fremdgenutzten Wohnungen den Mieter (Art. 46 BayBO sieht hierbei als Ausnahme vor, dass auch der Vermieter selbst die  Verpflichtung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft übernehmen kann).

V. Mietrechtliche Konsequenzen

V.I. Neu abzuschließende Mietverträge

Sind bereits Rauchwarnmelder in der Wohnung vorhanden oder sollen sie im Zuge mit einer Neuvermietung eingebaut werden, empfiehlt sich vorsorglich eine Regelung, dass der Mieter die Wartung der Rauchwarnmelder zu übernehmen hat. Weigert sich der Mieter, diese  Pflicht zu übernehmen, so kann auch der Vermieter die Wartung tragen und die diesbezüglichen Kosten dann als sonstige  Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegen. In diesem Fall ist dann aber eine Regelung im Mietvertrag nötig, wonach die Wartungskosten für Rauchwarnmelder explizit als „sonstige Betriebskosten“ bezeichnet sind. Austauschkosten sind
Instandhaltungskosten und daher nicht umlagefähig.

V.II. Bestehende Mietverhältnisse

Die Kosten für den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern können im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gem. § 559 BGB an den Mieter weiter gegeben werden. Ob dann auch die Wartungskosten umlagefähig ist, ist bislang umstritten und noch nicht im Einzelfall von der Rechtsprechung entschieden. Es existieren jedoch Urteile, wonach die Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten zulässig ist, wenn sie als Folge einer Modernisierung entstanden sind. Es spricht viel dafür, diese Rechtsprechung auch auf die Wartungskosten der Rauchwarnmelder anzuwenden.